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Cuáles son las causas por las que no hay crédito hipotecario accesible en la Argentina

El Banco Nación y el Hipotecario, tres entidades privadas, dos especialistas del sector inmobiliario y un ex presidente del BCRA explicaron por qué es tan difícil acceder a la vivienda.

Pese a que hoy existen algunas opciones en el sistema financiero, el crédito hipotecario «atractivo» y «accesible» es un bien escaso para muchos argentinos que tienen el sueño de dejar de alquilar y comprar la casa propia.

Las razones por las que los bancos privados o públicos no otorgan préstamos para viviendas o lo hacen plazos y tasas que no los hacen accesibles para la mayoría de los argentinos son variadas. Pero entre las principales se destacan los salarios deprimidos en relación con el valor del metro cuadrado, la alta inflación y las tasas negativas para el ahorro, y la desconfianza histórica en la economía local.

Estas son las conclusiones que surgen de un relevamiento realizado por el diario La Nación entre el Banco Nación, el Hipotecario, un ex presidente del Banco Central de la República Argentina (BCRA), tres importantes bancos privados y dos analistas del mercado inmobiliario. La actual administración del BCRA, que conduce Mercedes Marcó del Pont, prefirió no responder a las consultas de este medio.

Por otro lado, y a pesar de los rumores que surgieron en marzo sobre la posibilidad de que el Gobierno presentara créditos hipotecarios a tasas subsidiadas como forma de seducir a la clase media en un año electoral, desde las filas del oficialismo aún no se ha confirmado nada concreto que ilusione a los argentinos.

A pesar de los rumores sobre que el Gobierno presentaría créditos hipotecarios a tasas subsidiadas aún no se ha confirmado nada concreto que ilusione a los argentinos.

No obstante, -después de varios intentos fallidos que terminaron en denuncias, como el Plan Inquilinos- un crédito lanzado por la presidenta Cristina Kirchner el año pasado es hoy la mejor oferta del mercado. Se trata de la línea Casa Propia del Banco Nación (BNA), que presta hasta $ 600.000 para vivienda única y permanente a una tasa fija del 12,75% anual durante los tres primeros años. Luego se vuelve variable y ajusta por la tasa Badlar -la que rige en el BCRA para depósitos de más de 1 millón de pesos- pero con un techo marcado por el índice salarial del Indec.

«No es para comprar departamentos a estrenar en Recoleta sino que está orientado a la gente del interior», dijeron desde el BNA cuando se preguntó sobre si esa línea era accesible para todos los argentinos. Igualmente, aclararon que actualmente se están prestando alrededor de $ 50 millones por semana. Junto al BNA, el Banco Ciudad y el Hipotecario son los más activos en el mercado de créditos para la vivienda.

Las causas. Los problemas que conducen a que el mercado financiero no apueste al crédito hipotecario -como sí lo hace con las líneas al consumo o la producción- son variados. Aquí un repaso de ellos:

* Precio del m2 en dólares y sueldos en pesos: Según un informe de la consultora abeceb.com tras la devaluación del peso en 2002, los precios de las viviendas en Capital Federal crecieron un 460% y los salarios se expandieron un 270%. «El factor fundamental es la relación salario-metro cuadrado, que complica el nivel de ingreso necesario para poder acceder a un valor de crédito que alcance para comprar una vivienda», señaló a este medio el economista en jefe de un importante banco privado. «Al haberse generado una fuerte corriente de ahorro canalizado a los inmuebles, sobre todo en los últimos años, la evolución del metro cuadrado ha sido firme a partir de 2003. La gente llega a pagar un alquiler en un barrio determinado pero para afectar el mismo ingreso a una cuota tiene que resignar fuertemente la calidad a la que aspira en materia de zona», agregó. De la misma manera, opinan en el Banco Hipotecario, una entidad de capitales mixtos. Allí estimaron que «si bien en los últimos años el salario ha recuperado en términos reales su poder de compra, la relación ingresos de los sectores medios y valores de la vivienda todavía se mantiene desfasada, sobre todo en los grandes centros urbanos». Esta visión es compartida, por lo menos, en otras dos instituciones privadas y en el Banco Nación, en el que también recalcaron el vigoroso incremento de los metros cuadrados en dólares. «Con los inmuebles nominados en dólares y los salarios en pesos, la cuota que se debe pagar es relativamente alta. Además, con el ingreso de un asalariado es muy difícil calificar para pagar una cuota hipotecaria», concordó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

«Si bien en los últimos años el salario ha recuperado en términos reales su poder de compra, la relación ingresos de los sectores medios y valores de la vivienda todavía se mantiene desfasada».

* La inflación: «La Argentina no tiene una unidad de cuenta que permita prestar a largo plazo porque el Gobierno tiene una política económica pro inflacionaria», señaló el ex presidente del BCRA Martín Redrado. «Al no tener perspectivas de reducir la tasa de inflación, debe trabajarse en generar alternativas en moneda local ajustable por uno o varios índices», completó. El economista indicó que el más adecuado para el desarrollo del crédito hipotecario sería una variación acorde con el índice salarial. El alza de los precios, negado por el Gobierno, fue de entre un 25% a 27% en 2010 según estimaron consultoras privadas y organismos estadísticos provinciales. La inflación tiene un efecto nocivo para todos los que cobran un salario o jubilación, muchos de ellos interesados en un crédito hipotecario. «La inflación disminuye la capacidad de ahorro de la gente», explicaron en otro banco privado que pidió anonimato total. «La alta inflación hace que las tasas, en la medida que sean reales, resulten muy altas para los potenciales clientes», explicó, en tanto, el arquitecto y consultor inmobiliario Damián Tabakman. «Y dar préstamos a tasas negativas respecto de la inflación, es algo que los bancos [privados] no quieren hacer porque implicaría un subsidio, y las entidades financieras no son organizaciones de bien público», completó.

«La inflación disminuye la capacidad de ahorro de la gente».

* El alza de precios y su impacto en el ahorro: Pero la actual inflación -y su historia en el país- golpea también en la cultura de ahorro de los argentinos, que siempre prefirieron el dólar y el ladrillo (impulsando así fuertemente el valor de las viviendas y orientando la construcción -la oferta- hacia el departamento con finalidad inversora). En tanto, el argentino se desprende rápido del peso, lo que trae como consecuencia una reducción de la liquidez de los bancos y, por ende, de la capacidad de préstamo a largo plazo. «La incertidumbre en materia inflacionaria más un masa de depósitos colocada en promedio a menos de 60 días pone presión sobre la prima de riesgo de los créditos a largo plazo -y sobre las tasas de interés- entre ellos los hipotecarios obviamente», explica el economista en jefe del banco de capitales foráneos. En el Hipotecario encontraron una explicación similar pero sin mencionar la inflación: «Para que el crédito hipotecario en la Argentina crezca en forma sostenida se necesita un incremento del ahorro en moneda local de largo plazo. Para eso, es necesario generar las condiciones económicas y culturales para que los distintos actores ahorren en pesos y a más largo tiempo». En rigor, con los actuales aumentos de precios, el ahorro bancario (a través de un plazo fijo, por ejemplo) termina «licuado», ya que la tasa de interés pasiva, la que da el banco, es menor a la variación anual de los precios. Es por eso, que muchos economistas privados encuentran -a través de ese fenómeno- una explicación para el boom de consumo en bienes durables (electrónicos, electrodomésticos, autos, entre otros) que se da en la actualidad.

Pero los bancos y expertos señalaron además otras variables que, quizás con un menor impacto que los anteriormente mencionados, minan la posibilidad de generar una oferta mayo de créditos hipotecarios.

Entre ellos citaron, por ejemplo, la obsesión argentina por la tasa fija, algo que se entiende con los fuertes cimbronazos económicos y políticos que vivió históricamente el país. «La gente tiende a rechazar, y de manera racional, las ofertas a tasa variable, y buscar la tasa fija que le de la ansiada certeza en materia de cuota. Quieren estar seguros de que, de mínima, la relación cuota-ingreso se mantiene en el tiempo», indicaron desde un banco.

«La gente tiende a rechazar, y de manera racional, las ofertas a tasa variable».

Por otro lado, desde otra entidad financiera privada citaron también el problema de «la economía informal». Básicamente implica que las personas no bancarizadas quedan fuera de la oferta de los productos que se ofrecen, pero también que el dinero que ellos aportarían al sistema de intermediación es una liquidez con la que no se cuenta actualmente.

«Además debido a este desfasaje entre el valor de las propiedades en dólares e ingresos en pesos, la cuota hipotecaria para comprar un inmueble duplica o triplica la del alquiler para la misma propiedad», sentenció, sumando una nueva variable, Gómez Picasso. Esta realidad choca justamente con la cultura argentina de ahorro en ladrillos y con la sensación de inseguridad que produce el alquiler.

En la actual coyuntura económica de alto crecimiento con inflación -no reconocida oficialmente-, los analistas creen que será difícil que el crédito hipotecario prospere en el corto plazo, a excepción de que el año electoral depare alguna nueva sorpresa.

Fuente: La Nación